小牛谈房价

2018-06-14 11:59

  终于决定谈谈当前的房价问题。半年前,我在吧里发了一帖,《玉田房价,不仅仅是购房者的冬天》(原帖地址:)提出了对高房价的不看好,时间和事实似乎证明了我判断的比较准确。现在,又看到吧里,有朋友对买不卖房比较迷茫,所以再写个帖子,算是给朋友一个思。而现在,谈未来的房价,显然很不明智,全球经济的不看好和当前政策的不确定性,都加大了对房价走势判断的难度。因此,我只提出一些我的所见和所思,可能并不正确,那么多的专家对未来房价有着相反的观点,他们中,将有近一半会被证明是错误的,我的水平不及专家的几分之一;我只对事实进行陈述和基于事实做出判断,不带感情,不会投其所想,让里舒服;我通过学习和思考,原创了此帖,有借鉴,但不抄袭,有,但并不预测。所有的决定权,都在自己的手中。

  中国的经济的可能面临着最坏情况。当前的中国,非常之缺钱,有据可查的有,铁欠账两万多亿,实际恐怕比这个更多,收费公欠账2.3万亿,各级欠账超过10万亿,等等,这些数字加起来,再加上利滚利,沉重的债务,让我们的经济链条几近断裂。大量的高铁工程停工,大量的建筑工程和市政工程,都在等着钱,时间越长,情况越坏,都在需要资金。原因是什么?——祸起4万亿。众所周知,2008年,美国由于次贷危机,经济情况非常不好,作为美国第二大贸易伙伴,中国深受影响,于是采取了一个决定,4万亿救市。然而错误的是,这笔钱,大量用于基础设施建设等项目。其结果就是,其一,带动了大量工程的建设,而一旦这笔钱花光,就会多了一个个血盆大口等着钱花;其二,楼价等物价的大力上涨。中国的钱,一方面因为被注水,更不值钱了,另一方面,大家发现,做实业远远不如炒房赚钱,之后,愈演愈烈,发现炒房不如炒钱,大量的高利货从生。中小企业,一方面由于08年,出口受到打击,大量倒闭,一方面,转而不做实业,玩起了炒房炒钱的的接力棒游戏。银行也因此更加缺钱,中国,等不了了。要解决钱的问题,没有其他办法,就是印更多的钱。然而,这个办法无异于饮鸩止渴,一旦发行太多的钱,物价和楼价则会继续大涨,肥皂泡泡继续吹大,然后再印更多的钱,早晚有破的时候,那时,就会如兰德公司的预测,大约2020年,中国成为世界上最贫穷的国家之一——虽然国家印了很多钱。按八年经济周期来看,从前8年周期来看,2003到2011的飞速发展和当前经济开始低迷,让人不得不担心,中国的经济问题,怎么解决?

  最近的一个消息,大家都听说了吧,中国在未来五年,投资十万亿,用于高新技术等方面。这是预料之中的。现代科技就是好,十万亿的钱并不需要一张张印出来,大部分只需要在电脑数据里,填几个零。为了解决当前的问题,印钱是肯定的,只是多少的问题,这就埋下了一个问题,未来楼价的上涨压力非常大。终于转到了楼价的问题上。现在就开始谈这个问题。首先,要明白的是,调控楼市,目的从来就不是为了让百姓买得起房。这只是要解决当前国内经济问题的一个重要切入点,打击炒房,进而打击高利。贷,目的之一是,让钱去应该去的地方,回到银行和投资实业。而回到银行,大家会发现,那些钱,几年后会更不值钱,不是没有投资渠道,是中央根本没打算让老百姓有好的渠道。这就是国富民穷的悲哀。其次,当前不是买楼和卖楼的最好时机,但肯定是炒房者最坏的时机,中央目前的目的很明确,挤掉炒房者。至于开发商,只不过是在这副经济牌中,受到的而已,而不是主要打击对象。当然,我们应该高兴,至少我们看到了中央有所动作,这个动作越早,对中国经济越有利,是中央发现这个问题了,也是新老者博弈的结果,现在,让我们来分析当前楼市里的一些生旦净末丑吧。

  94年分税制后,中央终于不用穷得叮当响了,可是地方的日子则越来越不好过。中央钱多得花不了,今年年底又在突击花钱3.5万亿。因此,中央要解决当前的经济问题,解决房价问题,本身并不难。但是,地方的日子则时好时坏,超过10万亿的欠账,80%来自银行,50%在这两年到期要。目前政绩考核的弊端,P比重太高等等,地方既要大力发展,又需要钱,又要还钱。去年,地方的土地收入是2.9万亿,占了总收入的70%,是2010年计划的213%。这就决定了,土地出让金这个重头戏,中央想抓,以此来釜底抽薪,解决房价问题有了最大的矛盾体。地方指着这个过日子呢,。很早以前,就听周围的人说,全中国,要是一人给我一块钱,我就非常有钱了。这句本来是开玩笑的话,但是,一旦放在垄断行业和阶层,他们就有能力变成现实了。比如房子问题,就是地方让买房者来为他们的收入增加重重的一笔。双方的博弈中,老百姓只不过是棋子而已。这是中国历来的传统。

  于是,如同要不要超发货币一样,如何解决房价问题,同样是一个两难命题。不过可以肯定的是,我们必须要面对经济高速增长之后的慢发展,这是必须的。在评价中央和地方时,要把眼光放长远。而领导者更不能只管在位时如何如何,而退位时哪怕洪水。难的问题,往往需要多种手段同时使用,比如限贷、限购、比如保障房。而最重要的手段则是,房产税。因此说,未来房价的情况常不明朗的,这种情况又将持续到何时呢?让我们看看当前有关房价的热点问题吧。

  一,奇怪的。近一个月以来,对于房价下跌,中央有着异乎寻常的热情,电视、、、网络,继续使用下跌、拐点等词,从这种情况下,我判断出一个相反的结论,楼价下降的情况并不乐观。得到这样的结论并不难,其一,楼价上涨的动力很大,可能的超发货币,物价上涨——目前当然没有,中央在紧缩;土地流拍,地方收入减少。其二,从心理学角度讲,之前的楼市大涨,是因为大家认为楼市会大涨,因为这个判断,会造成更多的去买房,于是房子就真涨了。而此次不断放大下跌的言论,就是加大对下跌的期望。的集体观望,时间一长,就使开发商的资金断裂,最终加剧楼价的下跌。这么做的重要原因,当然是因为被控制了。一是房价下降,二是等待时间。

  二,等待时间。由于当前楼市的不明朗,我甚至认为,中央也未必有一套完整的解决楼市问题的方案。许多人都说,再等等,让炒房者和开发商如何如何,但是,究竟等多长时间?可以简单分析一下:一是在等保障房,今年开工建设的保障房,约1000万套,而2010年商品房售出约900万套。保障房的完工,将缓解部分无房者的购房需求。尽管只是一个过渡性用房,但会为中央下步措施赢得时间。二是等房产税试点情况。上海和重庆的房产税试点,都是今年开始的,而看效果,至少要一年以上的时间。尽管开征房产税困难重重,但长远来看,是有着积极作用的。中央想降低地方的卖地钱,以降低房子的成本,势必会影响地方的收入,房产税作为炒房和地方的收入来源,还是很不错的。当然,也会在客观上对房价有作用。三是看调控效果。没有效果不行,猛降是也是不可能的。动辄就喊房价下跌50%,也是不现实的。根据效果,中央会继续推行其他方式,比如找到合适的首付款比例,就是一个非常有效的办法。顺便说一下,从大城市到小县城,一般来讲,价格影响是三至六个月蔓延过来,大家不妨看看,我个人认为,此观点不太适咱们这里,以后分析。

  三,为什么从北上开始。先从数据上分析,在建及库存房数量,1.2亿平方米,以上半年的成交量来衡量的线年的时间才能消化完毕。而上海和珠三角等地,除了有海量库存之化,市场化和投资化倾向是十分明显的,因此,政策对它们的影响是十分巨大的,新政也往往首先放它们身上。此外,北上两个城市,从政,治原因上,也必须先开始。一个中心,一个经济中心,中央也应该让他们两个做出榜样。加之京派、海派根深蒂固的“公平性”原则,奥运会和世博会就是一个相当好的例子。当然,也正是没有了两大盛会作为发力点,两大城市的房价后续乏力和下跌也是预料之中的。而大城市的竞争也大,一些开发商降价跑量,是很正常的手段。一般来讲,降价原因是需要资金,不外乎是欠款到期,不管是欠银行的,还是高利、贷的,还是原材料、农民工的;也可能是需要钱去拿新的地等等,越是正规企业,越不难看出他们下步的动向,

  来捋一下吧。中央通过这次调控,挤掉房产水分,最主要是住宅去投资化。论者认为,中央在08年超发4万亿,因为国内一下多了太多的钱,就来鼓励房价上涨,然后再调整房价,让4万亿的水钱蒸发掉,维持钱与物的平衡,这几年买房的人,就成为此次的品,中央多印的钱,让老百姓消化了,也就是买房炒房的资产缩水了。中央加强调控,房产信息加快联网,保障房投入,房产税开征,限购限贷,加大住宅交易税,最终,来终结炒房时代,尤其是大城市。从现在看,房地产的暴利时代结束了,当然,利润还是比较大的;随着后续措施越来越完备,炒房时代也将结束,当然,也是相对的。

  然而,为什么中央突然调低准备金率?从地方到企业,要花的钱和沉重负债,面临资金链断裂。到期限购的城市,全部不主动继续,总理降了,在换届前要房价数字是低下去的,副作用必然很大,加息加存房价,资金断裂,减息减存和偷偷印的水钱,会让房价随时报复反弹。只能慢慢试,找到一个平衡点,然后政策跟上,可是,这方面不可能一蹴而就。此为内忧。

  眼光向外。中国一直寻求人民币在国际上的地位。然而,欧洲经济不景气,美国的金融并不看好。欧盟是中国第一贸易伙伴,美国第二。欧洲经济不景气,让出口大国看不到赚外面钱的前途,而中国的低成本制造出口,也给许多国家留下不好的印象。而美国,元气未恢复,他们最常用的经济手段,是让全世界为美国买单,中国想和美元,以期躲过美国的狙击,又谈何容易,身边的国家,哪个躲过了?

  为什么欧洲国家的为什么独善其身,中小企业发达,制造业发达,百分之五十的人租房,房产流动极小,国内的税费改来改去,小企业仍就未受益,总想从小企业上,而不想让他们成活。中小企业解决了百分之五十的税收,四分之三的城镇就业,这是多么大的贡献啊。印钱投资,总是好大喜功,这届大花钱做事,不管还钱,恶性循环。国外一直,国内还是不行动,即,为什么不投资改善卫生、医疗等?不想对国内评论,是因为从中不难看出——未来中国,请允许我只谈负面的经济层面,一是会放水印钱,这是通用做法;二是会遇到很多的意想不到的各种经济问题,面对问题时,最后仍然会用历朝历代百试不爽的办法,就是平摊到百姓身上,让P民埋单。从这个层面讲,即使住房去投资化,大部分地区和居民,仍然买不到合理的低价房。

  小开发商之殇。按照传统方法,捂着卖,边建边卖,边建边涨钱,这是开发商的赚钱之道。我们买的房子,价格由三部分构成,一是地钱;二是建筑成本;三是税费及利润。其实也不难算出来房子的大概利润。但是,这个其实没有什么特别大的意义,就像风景区的水,一瓶卖5元,虽然其成本不过5毛而已。先说大开发商降价,一是竞争压力大,二是需要还钱,三是做过冬准备等等。因为这次调控,中央是打算长期下去,所以,部分楼盘抓紧卖掉,收缩范围,专心做好重点项目,打持久战,即使个别的楼盘赔钱,也能承受,因为之前赚的不少,长期的前景也还不错的。反过来看看小的开发商,比如县城,几个人有点儿钱,再借点儿、贷点儿,两年之后至少有几倍的利润,值得做。这也是大开发商不到四线城市的原因,这点儿钱看不上,也麻烦,但是对于个人来说,干一票就足够了。现在的问题是,遇到调控了,小开发商做不到赔钱也卖,因为,他们和大开发商不一样,之前没有做房地产,没有享受黄金十年,没赚大钱,而真赔了的话,也没有办法从其他项目再赚钱、没有翻身的机会!而降价面临的另一个大问题是,会加大群众对房价下跌的预期,万一降了再不能大卖,就彻底歇菜了,再比如,降价前卖的房子如何处理?当前必须要抓好小开发商。大的开发商多年的品牌在,基本差不了;小的则不然,不说可能拿着钱跑掉,就算是降价销售,都得时刻关注。因为,大的开发商降价,是让老百姓切实买到了价格走低的房子,小开发商则不一定,有可能降价降质,也有可能房子价固定了,到最后收房,储藏室却又大又贵。总之,要是往回找一下平衡,当然,这个过程也充满了变数,诸如并购之类。我也只是而已。殇,字典上是未到成年就死去的意思,呵呵。然而,我研究一下,发现小开发商也有活法。大开发商建房就有开支,而不建房,合同到期不交房也不行。咱们这里呢?交钱就给了一张破收据,哪天交房?不写!房子什么样?不标。这种预售吗?不!所以,情形不妙,不建了。如果有人先交了钱,那钱就够他们过一阵子了。地放在那儿,结果只能是升值。按关,拿地两年之内,是要开发的,不过,这个,开发商不遵守,也不愿意管……我要表达的意思很简单,因为政策等问题,各项措施逐项跟进,住房投资化程度将减弱,房价短期终于不会再涨,但我们不可能买到像有些人预期的半价房或者2000-3000的房子。下回聊聊一个更实际的问题——何时买房。

  经过几年的卖方市场,我们终于迎来了买方市场,可以面对可能出现的一些利好因素。半年前我感觉房价不会再持续高涨,现在我认为,房价不会明显大跌,这都是对于以后走势的一个判断,至于潜在的买房者,最大的受益在于,可以根据自己的实际情况,从容选择。在房价和政策不明朗的情况之下,在后续政策对于炒房者的利坏的情况之下,终于在短时间之内,不必怕房价上涨和炒房者的介入而买房从而造成房价更快的上行。而我,只是为大家在合适的时间买到一个相对的价格提供一种分析。

  首先要提出的是,买房者要有一个良好的心态,不能总抱有在最低点抄底的心态。追涨容易追跌难。有些人买基金或者股票,就有一种不健康的想法,总想在最低点买入,在最高点时卖出。在一段时间之内,买到价格相对合理的房子,就好了,比如,两年之内,房价在4000至5000之内活动,能买到4200一平也就行了,如果非要买到4000的,很可能连4200一平也买不到。这是一。第二,如果有刚需,要在三个月之内买房,那么,第四个月即使房子白给了,对于买房者也没有什么意义,买房者要做的就是,在这三个月之内,买到相对低价的房子。第三,未来一个比较适合出手的时间段,在何时?困了,呵呵,先睡觉一下。

  第一个要提出的出手机会,无疑是开发商打折促销。跑下题,顺便说说开发商促销里可能存在的一些猫腻。如果有房价打折,无疑是买房者最大的实惠,尤其是现房打折——在本地,这个可能性几乎是零。如果期房打折,面临的风险有,一是不知道何时能拿到房子;二是可能有降价降质的可能,至于开发商会不会卷钱跑掉,这是需要考虑的问题,尤其是大家在交并不的预售款时。尽管根本不会出现个别人所预期的打六七折之类的,但在相关部门和开发商之间协调之下,不排除有极小幅调整。一是对于期房交付时间和质量,要有出问题的心理准备,开发商的一些,一定要在交钱是让其落实在纸面上;二是考虑分期付款,将风险给银行。在万一出现打折促销的现象时,理论上,只会有一次,别抱着开发商会降之后再继续下调,那样,房子就会彻底卖不出去。二是交钱抵现。这个办法是国人最容易中的。即现在交三万,买房时抵五万这种优惠。用交的钱周转是其一,主要是开发商会基于交钱人数的多少,调整房价。比如,一千套房子,有一千二百人交钱抵现,那么,房价就会有一个“合理”的上涨。虽然买房时省了两万,可是,一平米涨上三百块,那么买房者并不是十分上算。其余的促销不再详说,如交全款打折,或者对特殊群体、在特别节日打折等等。当前情况下,期房不看好。

  另外一个适合出手的时机,是在调整期后开售的新楼盘。因为其定价等,是考虑到比较现实的情况了。当然,因为拿地时,价格不低,房价并不会过低。这就是当前开发商难过的原因,地价不低,却希望房子卖的价格低。从理论上讲,从现在以后,开始拿地的开发商,将来更有卖低价的可能,可是,大家现在都不敢拿地开发,反而会造成过一段时间需求得不到满足的现象。因此,12年夏季到13年夏季,是相对来说,一个适宜出手的时机,以房地产开发两年为一个周期的话,有两年的时间不开发新的楼盘,就会有一个刚需的井喷。同时,因为从今年开始,对县城内的小区,有一个划分分配,确保了城内买房者孩子上学的,在城内买学区房,为孩子争取到城内上学的机会,也将慢慢成为今后一个卖房的一个热点。

  从宏观上来讲,如果房地产公司开始重组,有频频的资金开始抄底楼市,或者银行有相当的利好消息,或者中央有这方面的松动政策,或者刚需小规模爆发等原因造成的春,也就是大家认为房价要涨,一般来讲,这些消息一旦传过来,大约一个季度左右,就会对本地的房价的造成影响了。此时,也便是相对应该出手的时机了。